借壳上市后的三盛控股正全力冲刺 营收猛增未来可期

对待规模，闽系房企普遍有个共识——有规模才活得下来。扩张规模一靠土地，二靠资金，但归根结底还是要靠资金。于是，包括旭辉、宝龙、泰禾等一大批闽系房企或借壳、或IPO，成功登陆资本市场，并借此实现了布局的全国化、规模的快速扩张。

作为资本市场的“后来者”，一向以“极致”为标签的三盛集团，在2017年8月借壳利福地产（HK2183），并随后正式更名为三盛控股。自此，三盛集团终于实现与资本市场的“联姻”。而作为三盛集团内最重要的地产业务平台，三盛控股也一直被三盛集团寄予厚望，并承担着三盛全国化布局的重任。

近日，三盛控股发布2018年年报，这也是其借壳后发布的首个完整年度报告。报告显示，期内其实现营业收入9.34亿元，其中物业销售收入9.24亿元，租金收入约0.1亿元。此外，新增土地储备规划建筑面积130.43万平方米。

对比其近两年年报，三盛控股的营业收入从0增长到9.34亿元，新增土储从83.47万平方米增长到134.38万平方米……变化的并不仅仅是简单的几个数字，更是三盛控股强烈的扩张意愿。

布局优化加速扩张

过去的2018年，借壳上市后的三盛控股正全力冲刺。

数据显示，2018年三盛控股共收购10宗土地的权益，新收购土地的总建筑面积约134.38万平方米，其中三盛控股权益建筑面积60.06万平方米。全年，三盛控股土地收购的合同总代价约65.43亿元，平均土地收购成本约为4030元/平方米。

至报告期末，三盛控股共持有14个开发中及持作未来开发的物业发展项目，拥有土地储备总规划建筑面积236.5万平方米。其中已有5个项目在2018年下半年进行预售。

可以对比的是，2017年末，三盛控股在当年仅购入2个土地项目，总占地面积25.77万平方米，总规划建筑面积83.47万平方米，平均土地成本为3309元/平方米。

从2个增长到10个，从83.47万平方米增长到134.38万平方米，可以看出上市后的三盛控股强烈的扩张意愿。

三盛控股相关人士表示，其目前正在有序落实战略布局，在具备较强经济活力的城市积极物色物业发展项目，避开被政策严格限售限价调控的区域，不断丰富土地储备，为日后物业发展业务打下坚实基础。

而从三盛控股的布局上也能看出其布局思路。至期末，三盛控股布局城市扩大到11个，除了其大本营福建的福州、霞浦、龙海以外，其还布局了长三角区域的南通、温州，环渤海的济南、章丘、青岛，东北区域的沈阳、哈尔滨，以及香港等地，三盛控股也在进一步优化。

虽然规模的快速扩张、布局的进一步优化，对企业长期持续健康发展具有积极意义。但另一方面，必然会带来短期的财报压力。

数据显示，2018年三盛控股录得权益股东应占亏损约1.67亿元，每股基本亏损约39.72分；销售及市场推广开支及行政开支约为1.16亿元，同比增长128.8%。

对此，三盛控股在年报中也表示：亏损的扩大，一方面是由于公司2018年内实现对中国中型城市布局，集团项目数量增加，业务规模持续扩展。另一方面是由于大部分新拓展的土地发展项目，仍处于建设或预售阶段，并未达到销售确认的条件，以致年内经营成本未有对应的收益匹配。

实际上，对房地产行业而言，土地从开发到进行销售、确认收入、产生业绩均需要一定时间。对于节借壳后几乎从0开始的三盛控股而言，这种阶段性的成本上升与亏损并不意外，而随着后续项目的滚动开发以及收入的确认，收入、利润自然会上升，财报中的阶段性亏损的现象将会得到明显改善。

而三盛控股相关人士也表示，经过近2年时间的蓄力，目前三盛控股已有序完成业务重组的战略布局，而财务结构和营运面正处于蓄势待发的起步阶段，但登陆资本市场后，三盛集团的独特的营运思维也获得了分析师的高度认可，这也将为日后三盛控股的发展提供良好的支持。

年报还显示，至报告期末三盛控股总资产98.68亿元，同比增加72%；存货面值77.83亿元，同比增加124%；毛利约0.55亿元，毛利率为5.9%。

此外，其资产负债率为87.6%，其中一年内到期的短期借款11.64亿元，较上年同期的16.21亿元下降28%；现金及现金等价物约4.06亿元，尚未使用的授信额度约35.23亿元。

营收猛增未来可期

回顾上市后的种种动作可以发现，作为三盛集团旗下重要的地产平台，三盛控股的快速扩张，都与三盛控股的全力支持密不可分。

2017年4月，原利福地产控股股东利福国际集团通过协议方式向林荣滨设立的一家注册于海外的公司，以12.93亿港元、折合每股5.18港元的代价，转让其所持利福地产全部59.56%的股份。交易完成后，林荣滨成为后者的控股股东。而林荣滨正是闽系房企三盛集团的创始人及董事长。

上述交易完成后，利福地产不再是利福国际附属公司，财务业绩亦不会再综合入账后者，同时成为三盛投资的控股子公司。自此，林荣滨旗下的三盛控股实现借壳上市。

而在此次借壳之前，利福地产鲜为外界所知。

根据其2016年年报，报告期末利福地产资产净值为14.78亿港元，持有的物业主要为位于山东省青岛市和黑龙江省哈尔滨市的两座写字楼，总建筑面积为3.66万平方米，以及一宗位于辽宁省沈阳市的商用土地。报告期内，因利福地产上述两处写字楼因空置，营业收入为零，报告期内净亏损约0.31亿港元。

借壳后，作为三盛集团旗下重要的地产平台之一，三盛控股获得了集团的大力支持。三盛集团通过内地母公司与三盛控股成立合资公司，并由内地母公司提供资金给合资公司去参与土地投标、项目收购。2017年下半年，其先后通过合营公司收购位于福建平潭和济南的2个资产包，货值超过30亿元。

当然，因为彼时正处于投入期，2017年三盛控股并未实现收入。

在借壳上市后的首个完整年度内，三盛控股实现营业收入9.34亿元。对比2017年、2016年，三盛控股在营收方面的表现足够亮眼。

值得注意的是，作为三盛控股的控股股东的三盛集团，除三盛控股这一地产平台之外，还有另一地产业务平台三盛地产。此前也有传言称三盛集团将逐渐将地产等业务注入三盛控股这一上市平台中。

安信证券此前的一份研报显示，2018年三盛集团实现合约销售350亿元，较2016年的138亿元增长154%，年复合增长率达到60%。至2018年6月三盛集团土储货值约1310亿元，权益货值1061亿元。安信证券在该研报中认为，三盛集团未来会把相关房地产业务整合注入三盛控股这一上市平台中，以体现其融资能力。

值得注意的是，根据香港上市条例监管要求，借壳后两年内不得注入大股东项目。可以预见的是，在两年解禁期过后，三盛控股的未来有无限可能，也值得期待。

对此，三盛控股相关人士表示，具体动态信息届时将按照联交所的相关规定及时予以披露。

不过上述人士亦表示，在三盛集团的战略中，三盛控股处于地产板块的核心平台定位，三盛集团有信心，也有决心将三盛控股做好做大做强。而三盛控股还将保持留意合适的项目兼并收购机会、积极评估通过收购大股东的资产或独立第三方资产的方式，进而增加上市公司的规模的可能性。