AIoT智能化技术将会是叩开未来地产智能化大门的钥匙

房企的2020年并不好过。上半年，一场新冠病毒疫情打破了房地产市场周期性变动。楼市“小阳春”并未在一季度出现，开发经营指标受疫情影响下滑严重。据智研咨询发布的《2020-2026年中国房地产行业运营模式分析及发展前景预测报告》数据显示：2020年1-4月，拿地面积Top100房企拿地总面积14591万平方米，同比下降26.6%，2020年1-5月，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%。

即使抛去疫情的影响，地产行业“原地踏步”已持续多年。越来越多三四线城市住房供应出现明显的供过于求，带动土地市场走低，土地价格不涨反跌。房地产市场“普涨”格局的结束，意味着“拿地就能赚钱”的时代已经结束。据国家统计局公布的数据显示，2018年全国商品房销售面积17.16万亿平方米，全国商品房销售额14.99万亿元。同时，据住建部住房政策专家委员会数据，2019年全国城镇住房存量约2.74亿套，对应存量面积约261亿平方米。在激烈的市场竞争环境和政策监管等综合背景下，新建商品房市场15万亿的行业天花板已经基本成为业内共识。

虽然进入到下半年，在小范围和短时间内略有回暖，但从大趋势来看，传统地产已然步入了下行周期。融资难、拿地紧、高周转、低利率让传统地产模式从“黄金”时代进入了“白银”时代，而智慧地产提供的高效管理和服务升级等直触住户需求的新服务形态，取代了以“地”为核心的卖房逻辑，将粗放的拿地卖地模式转变为生活方式运营，为地产行业提供了新的机会。

回归房产商本身，利润率正在不断下降，过去野蛮生长的黄金年代已宣告结束。根据赛迪产业地产研究中心的研究，房地产企业高周转目标导向的销售难度增加，利润空间不断降低。同时，我国房地产百强企业行业集中度进一步提升，市场竞争更加激烈。与此同时，消费者对智能家居的诉求逐年上升。Strategy Analytics发布的研究报告表明，2019年消费者在智能家居相关硬件、服务和安装费用上的支出达到1030亿美元，并将以11%的复合年均增长率增长到2023年的1570亿美元。

一面是房企存量厮杀的红海，一面是消费者对智能人居的诉求，从卖房到卖生活方式，房企该如何转变思维？一边是理性算计的冷冰冰钢筋水泥，一边是讲求情怀和小清新的感性追求，中国房地产TOP 30企业蓝光发展选择从智能化与互联网化这两大领域，寻找高质量发展的答案。从2014年开始，包括恒大、万科、保利、蓝光等房企龙头纷纷布局智慧地产。但由于房地产企业受限于产业基因、薄弱的科研储备以及相关布局，较少选择门槛较高、耗时较长的内生式发展推进转型战略。头部房企往往会充分发挥自身的资金和平台优势，采取外延并购或者携手巨头的方式推进战略转型。

在蓝光集团CTO皮人伟看来，房企无论以何种方式进行智能化转型，都绕不开“三座大山”。一是智能设备非常难以体系化，难以实现互联互通。“从房间内到小区里，所涵盖的智能设备品类超过四五十种，需要把他们拼接在一起，有很多的难点。”皮人伟解释道。二是落地速度非常缓慢，运维成本高。设计师设计智能化方案，门槛高且效率低，项目批量交付，智能设备调试低下且无法管控，在业主入住后，海量设备运维与售后问题不可控。

对于蓝光发展来说，最大的难题是无论云服务供应商、设备厂商、还是系统集成商都缺少行业定制和更好的“开箱即用”模式。云服务供应商不会关注特定行业的应用优化，他们只是提供公板公模和开源工具；设备厂商则只考虑单品的智控，不会横向兼容其他厂商设备，场景联动也很少涉及；系统集成商是按照弱电集成的方式做配置安装的，基本上没有海量高并发时序数据的处理经验和软件开发能力。

环顾四周，狼烟四起的智慧地产市场横亘着这三座大山，蓝光发展决定携手技术平台一同翻越。从2018年4月开始，蓝光发展从头部互联网企业招募了一批技术专家，用业界先进的智能项目的方法和模式快速研发建设，开始搭建起自研的AIoT智能人居平台。虽然自研AIoT智能人居平台让蓝光发展能针对不同落地场景搭建入口，但是下沉到底层，仍然缺乏互联互通的基础能力，在项目落地阶段步履维艰。

“蓝光发展智能研发必须专注于开发端到端的解决方案，这需要借力打力，PaaS层的设备接入是关键”，皮人伟介绍道，2018年平台搭建之初，蓝光发展找到了涂鸦智能，“蓝光发展不是一个独立的个体，它需要行业内技术最先进的AIoT开发平台涂鸦智能的支持，借助合作打造蓝光地产业的智能化标杆。”

基于涂鸦云开发平台丰富的PaaS能力，如大数据算法中台、IoT 基础中台、技术保障中台、SaaS 中台等，蓝光发展AIoT 智能人居平台打造出覆盖家居到社区的智能场景方案。在集成到涂鸦 App SDK 后，AIoT 智能人居平台可以配网和管理所有蓝光自研的 IoT 设备及 Powered by Tuya 产品，从而快速扩大蓝光产品矩阵。无论是地产前装市场，还是物业后装市场，都能满足全屋智能的智能化需求。

在今年3月份，蓝光发展与涂鸦智能共同成立“蓝光&涂鸦—智慧物联创新实验室”，兼具产品研发测试、POC验证、场景展示三大功能，结合智能人居平台项目，还原场景，持续打磨家居、社区、办公等解决方案。

“在短短不到7个月的时间里，就完成了近40个厂商近200个品类的接入”，皮人伟介绍道，通过对已经接入进来的鸿雁、百微、艾特等厂商形成智能住宅高中低配产品包，统一由蓝光智能APP、嘉宝生活家APP、蓝光智能中控等完成控制，并能跨品牌灵活接入，孵化出了智慧社区产品包、智慧办公产品包、智慧住宅测试验收服务、蓝光精灵等。

2020年8月14日，在蓝光首届科技节活动上，涂鸦智能与蓝光发展正式达成深度合作。未来，双方将会更多着眼于推进智慧人居的生态构建，打造全场景、多元化和创造力强的闭环生态。地产龙头与全球化AIoT平台的结合，正在助力地产智能化在混沌无序里建立统一标准，或许，这就是叩开未来地产智能化大门的钥匙。

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