如何运用智能化手段提升企业运营效率与物业价值

2023年9月1日，达实智能主办的“协同创新，共创可体验的智慧空间”第四期学习研讨会圆满举办，达实现场近百位正在建设运营总部大楼及园区的领导、行业专家，一起探讨如何运用智能化手段提升企业运营效率与物业价值。

活动中，达实智能研究院首席技术专家李进保带来了《如何以终为始实现智能化系统的高质量设计？——基于达实大厦的创新设计理念分享》的主题演讲。

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智能化设计咨询的现状与对策

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目前智能化设计咨询的现状，如果从设计院的角度来讲，由于智能化系统多，设计专业多，图纸多，无法配置多专业人员。加上设计院缺少运营运维经验，可能造成设计和运营运维的脱节。 从智能化公司来讲，设计咨询费用相对较低，投入人力物力来做一个几十万的项目也起不了太大作用，所以往往谋求最后的施工标。 对用户来说，设计院的几百张图纸无法细看，智能化公司近200页纸的方案也没人读，缺少跨专业人员全程跟进，这样就会造成项目建成后与业主真正的需求有偏差。

针对这些存在的问题，达实智能成立了研究院，提出了自己的对策：做用户有需要，而同行不愿做的事，也就是去做难而正确的事。 举例来说，我们会根据针对不同客户群体，包括最终使用方（领导层，后勤，招商，信息中心，物业，用户，租户），深入细致的调研和需求分析，最大限度地满足各方对智能化的要求。然后把建筑划分为几百个空间，针对每个空间的细节功能进行分析，创造业主、企业、用户个体可体验、可感知、个性化、有巨大价值的建筑空间。 我们会把多年积累的工程实施经验前置到方案阶段，使工程设计和实施少走弯路，少踩坑。 值得一提的是，达实智能有自己的运营运维团队，比如我们自己的总部大楼、和合肥的工业园等都是自己在运营运维。我们能够提炼运营价值和目标，用科技的手段实现对工作场所、流程、人员的综合管理，促进建筑环境高效运转。

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智能化设计咨询创新方法论

首先，我们把一个建筑分割成多个空间单元，在空间单元里进行详细设计。 比如，达实大厦会议室门口有信息发布屏、人脸门禁屏，会议系统中的空间场景控制器能够实现灯光、窗帘、空调的场景控制，会议结束后也能自动关闭相关会议设备。这就是一个场景中的功能描述。

用户能非常直观的感觉到在这个空间里他能得到什么功能，即使在智能化没有建好的时候，就能理解建好以后的功能是否符合他的需要，也能够真正参与到我们的需求分析和设计当中来。 第二点，从控制物到服务人。 之前有一位企业的领导表达过，说我们智能化行业是没有理念的，我从业20余年也感到智能化行业没有什么大的突破。 现在我们为智能化总结出“三化”：建筑智能化、管理精细化，以及服务人本化。其中，“建筑智能化”是基础层，“管理精细化”是达实研发部正在建设的集团级平台，“服务人本化”是最高层次的意义，也是达实一直在努力的方向，唤醒人们心中的正能量，让好的建筑空间能够为人服务。这就是我们总结出来的建筑智能化的目标。 我们要从原来的以设计院与工程部基建部主导的方案，变成加上招商、物业、租户、员工等全员参与的过程，这样才能实现从控制物到服务人的转变。

不同的服务对象需求不同，其中也分为有形需求和无形需求。比如基建办除了要按时按质量完成交付，也会希望项目能得到老板的信任和满意，以及同行的认可，有更大的发展空间。对于物业来说，他们希望智能化提高运维的便捷性、设备的可靠性，能降低运营成本，同时也希望自己的工作能得到用户的尊重。 我们在做设计的时候，都要去更多地开发用户有形与无形的需求和呼唤。这些需求都要去通过建筑空间场景，以及后端的物联网平台、手机APP等触点来实现。

第三点，软件定义建筑。 这个论点或许听起来有点儿虚，但是我们可以用一个例子来进行说明。比如在会议厅之中，为了达到良好的声场效果，需要电声和建声进行分析，通过软件分析之后，对装饰专业及材料选型提出更精确的建声电声要求。 之前我们强调建筑智能化需要设计先行、规划先行、机电先行，其实还有一点就是软件先行，也就是平台先行。近期我们在走访调研的时候，拜访了一些深圳超级总部和大型园区项目，发现设计院在做这种多地块项目的时候，智能化子系统设计得无懈可击，但是地块之间的互通互联，或者整个园区的数据互通互联往往是欠考虑的，这个原因是因为没有把软件做顶层设计。 举个例子，某个项目有几十个地块并且由统一物业管理，员工或访客需要去不同的地块办事，一天下来需要在不同地块收取4-5次停车费用，在这个情况下，就需要项目的停车场系统做到整体设计的互通互联。

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达实研究院设计咨询服务内容

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现在的大型项目能够咨询成功的几个关键要素：咨询规划先行、一把手工程、强有力的执行团队、持续关注项目运维、清晰的合作边界。从理论到实践到组织架构全方位把握，才能把一个项目的全生命周期服务做好。

在不同阶段，达实设计研究院能够为用户提供不同的内容。在概念方案的第一阶段，我们会为客户设计基于空间的人员场景表，和客户讨论并确认，让智能化和软件满足场景流程需求。

第二阶段我们会为客户提供专项分析对比方案。比如在用户进行空调和电梯招投标前，我们还会为用户提交空调主机、电梯专用接口对接条件书。

到了招投标阶段，我们会为业主提供品牌推荐和造价参考相关文件。

以员工场景为例，开车上班首先通过视频识别进入停车场（对于大型商业体建筑可能需要车位引导系统），刷脸进入电梯等候区域的时候可以联动派梯，如果错过派梯，应该采取首层派梯还是层层派梯？进入办公区域后，员工可以通过空间场景控制实现办公室的模式控制。午餐时间可以一键切换午休模式，手机APP可以实现会议室预订，午餐人数查询等。

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设计咨询给客户带来的价值

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价值一：多阶段、多维度梳理智能化需求

价值二：为供配电设计反向提资，让供配电设计更精细，更适合后期运维管理。

价值三：为暖通设计反向提资，提升达实大厦节能效率。

价值四：指导电梯工程、给排水工程、消防工程招标采购，避免后期扯皮。

价值五：运营运维经验前置。

在达实大厦，我们实现了首层联动派梯，以及10层的楼层派梯，同时电梯里也有物理按钮。然而，很多金融类项目更偏向去做层层派梯，电梯中不设物理按钮，认为这样更能让VIP客户及重要来宾在上下班期间有更好的体验。这时候就会涉及到智能化的多方对接和成本的造价分析，需要有经验的物业管理公司共同介入。

除了能够看到的有形的价值，设计咨询也能带来无形的价值。建筑智能化是可感知、可体验、具有个性化的，智能化可以创造巨大的价值。智慧的空间场景不仅能能提升员工的工作效率。更能激发出员工内心的无限潜能。

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设计咨询服务案例介绍

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达实智能参与建设的雄安市民服务中心项目在2017年开工，2018年3月竣工，其中智能化系统共用时100天左右。在这个项目中，达实提供了创新、协调、绿色、开放、共享的设计咨询方案。比如，这个项目重边缘侧，需要在雄安云断网的时候项目本地也能正常运转，这个时候项目本地的设备管理需要有本地的服务器部署。

当时达实7个专业团队在北京天津两地对接项目细节，宣贯项目中包括无人酒店、共享办公等10多个场景的需求细节，都得到了快速落地，这就是咨询先行的一个优秀案例。这个项目曾获得“鲁班奖”，并且能达到50%的节能效果，放到现在也完全不落后。 安居集团项目则是一个轻边缘侧项目，我们则建议它做SaaS化架构，让集团级平台取代现场的服务器，这种模式也得到了认可。达实智能用自己的多年设计建设经验，实现了集团规划，设计，建设，运营，评估逐步实现标准化和协同一体化，降低成本，提升效率。

用户是否满意是检验智能化项目成功的唯一标准。经过多年深耕建筑智能化的实践经验，达实智能成立了自己的设计研究院，能够为用户提供全过程的设计咨询服务，三大创新的设计咨询方法可以大幅提升用户满意度，也确实能够为用户降低投资成本，带来真实价值。

审核编辑：彭菁